Neue Erbschaftsteuer und Grundstücksbewertung

Zum 1.1.2009 ist das neue Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht in Kraft getreten. Schwerpunkt des neuen Gesetzes bildete dabei die Bewertung von Grundvermögen. Die Neuregelung geht wie Sie wissen auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) zurück. Das oberste Gericht forderte eine verfassungskonforme realitätsgerechte Bewertung aller Vermögensarten und verpflichtete den Gesetzgeber, Bewertungsverfahren einzuführen, die sich für alle Wirtschaftsgüter am gemeinen Wert (Verkehrswert) orientieren.

Die neuen Bewertungsverfahren
Für Grundstücke, die seit dem 1.1.2009 vererbt oder verschenkt werden, gelten folgende Bewertungsverfahren:

Vergleichswertverfahren:
Das Vergleichswertverfahren legt repräsentative Kaufpreise oder Vergleichsfaktoren zugrunde und eignet sich für die Bewertung von Wohnungseigentum, Teileigentum sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser. Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet. Voraussetzung sind weitgehend gleichartige Grundstücke bzw. Gebäude.

Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren wird für bebaute Grundstücke eingesetzt, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund steht (typische Renditeobjekte). Das Ertragswertverfahren kommt zur Anwendung bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

Sachwertverfahren:
Dieses Verfahren basiert auf dem Substanzwert des bebauten Grundstücks, der sich aus der Summe des Herstellungswertes der auf dem Grundstück vorhandenen baulichen und nicht baulichen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt. Das Sachwertverfahren kommt für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Betracht, für die die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind. Das Sachwertverfahren findet auch Anwendung bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt.

Die neuen Bewertungsverfahren führen in vielen Fällen zu einer Überbewertung
Der Gesetzgeber ist unseres Erachtens über die Zielvorgabe des Bundesverfassungsgerichts hinausgeschossen. Nach eingehender Analyse des neuen Gesetzes mussten wir feststellen, dass der Steuergesetzgeber nicht in allen Punkten der für private Immobilien-Gutachten maßgeblichen Wertermittlungsverordnung gefolgt ist, sondern die Wertermittlungsverfahren im neuen Bewertungsrecht stark modifiziert hat – dies natürlich zu Ihren Lasten bzw. zu Lasten der Erben und Erwerber.

Beispiel: Während die Wertermittlungsverordnung eine Vielzahl wertmindernder Faktoren kennt, welche der Sachverständige in einem Verkehrswertgutachten zu berücksichtigen hat, geht das Bewertungsrecht in seiner neuen Fassung von einer Vielzahl von Typisierungen und Pauschalierungen aus, welche regelmäßig Handlungsbedarf ergeben. Besonders hinweisen möchten wir Sie unter anderem darauf, dass nach dem neuen Bewertungsgesetz bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art nicht berücksichtigt werden sollen. Das heißt im Klartext: Einschränkungen im öffentlichen Baurecht oder aus dem Denkmalschutz bleiben im Steuerrecht unberücksichtigt. Solche wertbeeinflussende Belastungen und Rechte privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Art spielen jedoch nach unserer Erfahrung eine entscheidende Rolle in der Preisbildung für Grundvermögen.

Grundstückswerte im Einzelnen eingehend prüfen
Auch zahlreiche Mindestwertregelungen aus dem neuen Gesetz erfordern künftig eine Überprüfung der steuerlichen Grundstückwerte. Besonders den Ansatz des Bodenwertes als Mindestwert bei Ermittlung der Steuerwerte im Ertragswertverfahren halten wir für bedenklich. Ist der Gebäudeertrag gleich null oder negativ, wäre der Bodenwert um die Freilegungskosten wie Aufräumarbeiten bzw. Abbruchkosten zu mindern. Nicht so im Steuerrecht. Werterhöhend dürfte sich auch der Umstand auswirken, dass das neue Recht als Rohertrag die Mieterträge der letzten 12 Monate zugrunde legt. Ein Sachverständiger wird hingegen nur nachhaltig erzielbare Einnahmen in die Wertfindung einbinden, welche sich in Zukunft erzielen lassen.

Darüber hinaus dürften nach unserer Auffassung Erben und Erwerber von Grundstücken mit älteren Gebäuden bei Anwendung des Sachwertverfahrens benachteiligt werden. Unverständlich ist nach meiner/unserer Auffassung, dass die steuerlichen Bewertungsvorschriften Mindest-Restgebäudewerte in allen Fällen vorsehen, auch in solchen Fällen, in denen sich das Gebäude als abrissreif präsentiert. Bauschäden, unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen oder der Reparaturstau bleiben so steuerlich unberücksichtigt.

Nicht besser dürfte es Ihnen ergehen, wenn Sie ein unbebautes Grundstück erben bzw. vererben. Zwar lehnt sich auch die neue steuerliche Bewertung unverändert an den von den Gutachterausschüssen ermittelten und veröffentlichten Bodenrichtwerten an. Entfallen ist jedoch der 20 %-ige Bewertungsabschlag. Damit werden wertmindernde Faktoren wie besondere Immissionsbelastungen oder besondere Belästigungen durch in unmittelbarer Nähe liegender Lärmquellen im Steuerrecht nicht mehr berücksichtigt. In solchen und ähnlichen Fällen sollten Sie daher unbedingt mit uns Kontakt aufnehmen. Wir können Ihnen hierbei helfen, Erbschaftsteuer der Höhe nach zu sparen.

Gegenmaßnahmen treffen – Öffnungsklausel nutzen
Wir setzen für Sie gezielt die so genannte “Öffnungsklausel” ein. Denn der Steuergesetzgeber hat Erben bzw. Erwerbern die schon bisher bestandene Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren Verkehrswertes auch im neuen Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht belassen. Diese Tatsache wissen wir, für Sie gezielt einzusetzen!

Einen steuerdichten Nachweis können wir für Sie aber nur mit einem Sachverständigengutachten führen. Eigene Berechnungen werden nicht anerkannt, auch dann nicht, wenn diese von einem Sachverständigen für zutreffend gehalten werden. Gelingt es Ihnen, mit unserer Hilfe und die eines Sachverständigen einen niedrigeren Steuerwert für das Grundstück nachzuweisen, ist dieser für die Finanzverwaltung bindend. Sie sparen dadurch unter Umständen viel Steuern!

Der Weg, vom Erbfall/Erwerb bis hin zu einer gerechten Besteuerung ist durch das neue Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht allerdings sehr viel langwieriger und schwieriger geworden. Geplante Schenkungen lassen sich dabei viel besser gestalten als überraschende Erbfälle. Wir sollten uns daher frühzeitig zusammensetzen.

Nachfolgende Checkliste soll Ihnen als roter Faden für ein Gespräch gemeinsam mit uns dienen. Die Checkliste ersetzt nicht die individuelle Beratung. In einem Gespräch sollten wir die Details besprechen.

Checkliste: Neue Erbschaftsteuer und Grundstücksbewertung – systematisch zum richtigen Steuerwert

• Gegenüberstellung steuerliches Bewertungsverfahren- privates Wertermittlungsverfahren
• Maßgebliche Bewertungsmethode durch Steuerberater ermitteln lassen
• Steuerwert nach Bewertungsrecht ermitteln lassen
• Auf Plausibilität prüfen (übliche Kaufpreise vergleichbarer Objekte)
• Wenn Steuerwert über grob geschätztem Marktpreis

Geerbtes/übertragenes Grundvermögen auf wertmindernde Faktoren untersuchen:

• Altlasten
• Alterswertminderung
• Baumängel
• Bodenrichtwerte (ungeeignete Referenzgrundstücke?)
• Gebäude abrissreif/eingeschränkt nutzbar?
• Höhere Lärmbelästigungen, sonstige Immissionen?
• Nießbrauchs- Wohnrecht vorhanden?
• Sachverständigengutachten einholen/Steuerberater beauftragen

Bei niedrigerem Verkehrswert:

• Öffnungsklausel nutzen
• niedrigeren Verkehrswert nachweisen / Antrag stellen
• niedrigere Steuerfestsetzung beantragen

(Quelle: Haufe-Index: 2092293, bearbeitet)